Bakırcı GYO, halka arzın ardından büyüme stratejisini yeni yatırımlar, proje geliştirme ve gelir üreten gayrimenkuller üzerine şekillendiriyor. Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Genel Müdürü Fatih Sağlam, şirketin gelecek dönem hedeflerini, devam eden projelerini ve yatırımcılarına yönelik temettü politikasını yatirim-analizi.com için değerlendirdi.

Bakırcı GYO’nun halka arz sürecinin ardından şirketin büyüme stratejisinde, yatırım planlarında ve kurumsal yapılanmasında ne gibi değişimler yaşandı? Halka arzın şirkete sağladığı katkıları ve önümüzdeki döneme ilişkin hedeflerinizi nasıl değerlendiriyorsunuz?

Halka arzı Bakırcı GYO’nun büyüme yolculuğunda yeni bir dönem olarak görüyoruz. Halka açılmamızdaki temel motivasyon, yaklaşık 45 yıllık bilgi birikimimizi ve tecrübemizi nesilden nesile aktarılabilecek kurumsal bir yapıya kavuşturmaktı. Halka arz sürecinde güçlü bir talep gördük ve 502 bin 108 yeni yatırımcımızla yolumuza devam ediyoruz.

Halka arz gelirinin büyük bölümünü projelerimizin finansmanında kullanmayı hedefliyoruz. Yeni gayrimenkul yatırımları, proje geliştirme faaliyetleri, arsa ve ticari gayrimenkul alımları ile mevcut projelerimizin finansmanı öncelikli kullanım alanlarımız arasında yer alıyor. Özellikle düzenli kira geliri üretebilecek ve değer artışı potansiyeli taşıyan varlıklara odaklanarak portföyümüzdeki gelir üreten varlıkların payını artırmayı hedefliyoruz.

Bakırcı Kaya Residence’ı Haziran 2027’de; Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi’ni, bölgenin ilk deprem izolatörlü projelerinden biri olan Bakırcı Zenit Topkapı’yı ve Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi’ni ise Aralık 2027’de tamamlayarak teslim etmeyi planlıyoruz. Dağıtılabilir kârımızın yüzde 50’sini temettü olarak dağıtmayı hedefliyoruz. Halka arz sonrasında da şeffaflık, kurumsal yönetim ve sürdürülebilir büyüme ilkelerimiz doğrultusunda yatırımcılarımızla birlikte büyümeye devam edeceğiz.

2026 yılında konut piyasasını etkileyen en önemli faktörler nelerdir? Faiz oranları, enflasyon, konut fiyatları ve alım gücü piyasayı nasıl etkiliyor?

2026, inşaat ve gayrimenkul sektöründe maliyet yönetiminin ve doğru proje geliştirmenin önem kazandığı bir yıl oldu. Piyasayı bu yıl en çok belirleyen başlıklar finansman koşulları, enflasyon, konut fiyatlarının enflasyon karşısındaki seyri ve hanelerin alım gücü oldu.

Finansman tarafında 2026 boyunca sıkı para politikası sürdü, gevşeme ise kademeli ilerledi. Merkez Bankası politika faizini Ocak’ta yüzde 38’den yüzde 37’ye indirdi, Ekim’e kadar sabit tuttu ve 22 Ekim’de 100 baz puan indirimle yüzde 36’ya çekti. Bankaların konut kredisi tekliflerinde en uygun oranlar ise Ekim başında aylık yüzde 2,87 civarından başlıyordu. Bu oranla 1 milyon liralık, 120 ay vadeli bir kredinin aylık taksiti yaklaşık 29 bin 700 lira. Faiz indirimlerinin sürmesi sektör için olumlu, ancak finansman maliyeti hâlâ konut talebini belirleyen en önemli başlıklardan biri.

Enflasyon cephesinde ise önemli bir eşik aşıldı. Yıllık TÜFE Eylül’de yüzde 29,73’e gerileyerek Kasım 2021’den bu yana ilk kez yüzde 30’un altına indi. Konut fiyatları ise bu dönemde enflasyonun gerisinde kaldı. TCMB verilerine göre Eylül’de Konut Fiyat Endeksi yıllık nominal yüzde 22,3 artarken, enflasyondan arındırılmış değişim yüzde 5,7 gerileme olarak kaydedildi. Yeni Kiracı Kira Endeksi nominal olarak yüzde 26,6 yükseldi, reel olarak ise yüzde 2,4 geriledi. Bu tablo, yatırımcı açısından daha seçici davranılması gereken bir dönemi işaret ediyor.

Üretim tarafında da maliyetler belirleyici oldu. Türkiye ekonomisi yılın ikinci çeyreğinde yüzde 2,3 büyürken inşaat sektörünün yüzde 1,9 daralması, yüksek finansman maliyetlerinin ve özel sektör yatırımlarındaki temkinli görünümün sektöre etkisini ortaya koydu. Ağustos ayında inşaat maliyet endeksinin yıllık yüzde 29,59 artması da proje geliştirme süreçlerinde maliyet kontrolünün önemini artırdı.

Talep tarafında tablo karma. TÜİK verilerine göre Eylül 2026’da toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 azalarak 142 bin 390’a, ocak-eylül döneminde ise yüzde 7,2 azalarak 1 milyon 92 bin 919’a geriledi. Düşüşü ikinci el konutlar sürükledi; ikinci el satışlar Eylül’de yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871 oldu. Buna karşılık ilk el konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a ulaştı; ilk el konutların toplam satışlar içindeki payı yüzde 36,2 oldu. Bu artış, yeni konutlara yönelik talep açısından önemli.

Bu verilerden de hareketle alım gücü, talebin önündeki asıl sınırlayıcı unsur olmayı sürdürüyor. Faizler gerilese de uzun vadeli kredilerin aylık taksitleri hâlâ yüksek. Bununla birlikte kredili satışlar Eylül’de yüzde 5,1 artarak 23 bin 397’ye çıktı, ocak-eylül döneminde ise yüzde 24,7 yükseldi. Finansman koşullarındaki iyileşme alıcıyı piyasaya geri çekiyor. Bu ortamda alıcıların nitelikli ve güvenilir projelere yöneldiğini düşünüyoruz.

2027’de sektörün görünümünde finansman koşulları, maliyetlerin seyri ve konut talebinin gelişimi belirleyici olacak. Piyasa katılımcılarının 2027 sonu için politika faizi beklentisi yüzde 28 civarında; faizlerdeki kademeli gerileme sürerse finansmana erişim kolaylaşacak. Bu süreçte doğru lokasyonda, ihtiyaçlara uygun ve nitelikli projeler geliştirmek önemini koruyacak.

2026 yılında gayrimenkule yatırım yapmak ne ölçüde avantajlıdır? Konut, arsa, ticari gayrimenkul ve kira getirisi açısından hangi yatırım türleri daha fazla fırsat sunuyor?

Gayrimenkul, doğası gereği uzun vadeli değerlendirilmesi gereken bir yatırım alanı. Uzun vadeli düşünüldüğünde diğer yatırım araçlarından daha yüksek getiri sağlayabilir. Bugün yatırım kararlarında fiyat hareketlerinin yanı sıra lokasyon, projenin niteliği, kullanım amacı, arz-talep dengesi ve sürdürülebilir gelir yaratma kapasitesi gibi unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyoruz.

Bu çerçevede doğru lokasyonda, doğru kullanım amacıyla geliştirilen ve sürdürülebilir gelir potansiyeli taşıyan gayrimenkullerin yatırımcılar için yeni fırsat alanları oluşturabileceğine inanıyoruz. Biz de portföyümüzü bu anlayışla çeşitlendiriyoruz: Konut, ticari gayrimenkul, turizm ve lojistik yatırımlarımız var. Öğrenci yurdu, otel ve ticari gayrimenkullerden oluşan varlıklarımız istikrarlı kira geliri sağlarken, devam eden projelerimizle gelecekteki gelir kaynaklarımızı genişletiyoruz. Farklı gayrimenkul alanlarına yaptığımız yatırımlar, tek bir sektörün krizinden tüm portföyümüzün etkilenmesini engelliyor; mevsimsel ve ekonomik dalgalanmalara karşı daha dayanıklı bir gelir modeli oluşturuyor.

Ticari tarafta İstanbul Havalimanı’na yakın konumu ve gelişen lojistik potansiyeliyle öne çıkan Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi ile İstanbul’un en stratejik sanayi ve ticaret aksı olan İSTOÇ Mahmutbey bölgesindeki Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi, bu yaklaşımın örnekleri.

2026 yılında konut fiyatları ve kira bedelleri nasıl bir seyir izliyor? Fiyat artışları enflasyon karşısında reel değer kazancı sağlıyor mu?

TCMB’nin Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 22,3 arttı; enflasyondan arındırılmış değişim ise yüzde 5,7 geriledi. Yeni Kiracı Kira Endeksi ise aynı dönemde yıllık nominal yüzde 26,6 yükselirken, reel olarak yüzde 2,4 geriledi. Gayrimenkulde uzun vadeli değer üretimini sadece fiyat artışı üzerinden okumak doğru değil. Doğru lokasyon, nitelikli arz ve sürdürülebilir gelir potansiyeli üzerinden de bir değerlendirme yapmak lazım.

Konut fiyatlarının nominal ve reel seyrinin farklılaşması, yatırımcı açısından daha seçici olunması gereken bir döneme işaret ediyor. Kira seviyelerindeki değişimi ise tek başına yatırım açısından olumlu bir gösterge olarak görmüyoruz. Konutun her şeyden önce temel bir ihtiyaç olduğunu unutmamak gerekiyor. Bununla birlikte mevcut tablo, gayrimenkule yönelik talebin ve nitelikli arz ihtiyacının devam ettiğini de gösteriyor. Önemli olan, bu yatırım potansiyelini nitelikli yeni arzla buluşturarak hem kullanıcı hem de yatırımcı için uzun vadeli bir değer zinciri oluşturabilmek.

Fon yatırımlarında yaşanan son gelişmelerin gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyeceğini düşünüyorsunuz? Fonlarda hayal kırıklığı yaşayan yatırımcı rotasını gayrimenkule çevirir mi?

Her yatırım aracının kendi risk-getiri yapısı ve dinamikleri var. Bu nedenle yatırımcıların kararlarını uzun vadeli bir perspektifle vermesi gerektiğini düşünüyorum. Gayrimenkul tarafında vurgulamak istediğim nokta, bunun uzun vadeli bir yatırım alanı olduğu ve fiyat hareketlerinin yanı sıra lokasyon, proje niteliği ve sürdürülebilir gelir kapasitesine bakılması gerektiği.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yatırımcılara farklı gayrimenkul türlerine ve profesyonel olarak yönetilen portföylere erişim imkânı sunuyor. Bakırcı GYO olarak gayrimenkul geliştirmedeki tecrübemizi sermaye piyasalarının şeffaflığı ve kurumsal yapısıyla bir araya getiriyoruz. Hedefimiz kısa vadeli piyasa hareketlerinden ziyade, doğru projeler geliştirerek ve portföyümüzü etkin şekilde yöneterek uzun vadeli ve kalıcı değer üretmek.

Gayrimenkul sektöründe müşteri beklentileri ve satın alma davranışları nasıl değişiyor? Müşteriler konut satın alırken fiyat, lokasyon, finansman koşulları ve sosyal olanaklardan hangilerine daha fazla önem veriyor?

Konut alıcılarının tercihlerini değerlendirirken fiyat ve lokasyonun yanı sıra yapı güvenliği, depreme dayanıklılık, güncel standartlara uygunluk ve yaşam kalitesine de dikkat etmeli. Nitelikli ve güvenilir yapı üretimi, gayrimenkul sektörünün uzun vadeli gelişimi açısından temel unsurlardan biri olmaya devam ediyor.

Bakırcı Zenit Topkapı’yı da bu beklentilere göre geliştiriyoruz. Projede deprem güvenliğini tasarım yaklaşımımızın temel unsurlarından biri olarak ele alıyoruz. 166 adet sismik deprem izolatörü, statik tasarım ve diğer mühendislik uygulamalarıyla birlikte yapı güvenliğine bütüncül bir yaklaşımla bakıyoruz. E-5, metrobüs ve metro bağlantılarına 4 dakika mesafedeki proje, arsa alanının yaklaşık yüzde 42,8’ini oluşturan 6 bin 788 metrekarelik peyzaj alanı, yüzme havuzu, tam donanımlı spor salonu, basketbol sahası ve kapalı otoparkıyla hem ulaşım hem de yaşam kalitesi beklentisine yanıt veriyor.